2020，千亿级房企又“上新”了！

郑娜 制表

　　2020年是不凡而跌宕的一年：年初突如其来的疫情搅黄了春节的返乡置业、扰乱了房企开工节奏、推迟了购房者需求，而下半年横空出世的“三道红线”让房企销售的步伐再度加紧……

　　在这样充满不确定的背景下，多家房企将2020年的销售目标设定得颇为谨慎。有统计显示，年初40家房企所定的全年销售目标平均增速不足14%，为近年来新低。

　　尽管压力重重，仍有不少房企加速迈入千亿阵营。克而瑞数据显示，从全口径销售额来看，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家。

　　2020年11月，龙光集团率先突破千亿；12月，中骏集团、禹洲集团、新希望地产、建发房产、华发股份等房企亦纷纷撞线；声称“千亿目标已经不重要”的时代中国，也终于在2020年实现跨越。回顾过往，千亿规模进击路上，有人激进扩张，有人“押宝”长三角，有人发力旧改……

　　1 激进扩张

　　在进击千亿的道路上，不少房企选择大跨步向前，大手笔拿地，高杠杆扩张成为了它们的标配。

　　“黑马”新力地产的千亿之路走得颇为凶猛而波折。2015年时，新力的销售额尚不到50亿元，此后其销售规模进入了极速扩张期：2016年-2018年间，该指标分别为161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元，复合年增长率高达136%。

　　2019年11月，新力地产成功登陆港交所，成为最年轻的在港上市内地房企，销售额也在这一年达到914亿元，距千亿差临门一脚。

　　2020年初的业绩发布会上，新力给出了全年约20%的销售增长目标，即约1100亿元。也正是在这场业绩发布会上，新力挖来的明星职业经理人陈凯亮相，其被委任为公司联席董事长、行政总裁兼执行董事，专注公司业务发展和运营发展。

　　在这期间，陈凯在新力的组织、投资等方面做了一系列调整，如组织架构上力倡扁平化，投资布局上加大长三角地区和大湾区的投资力度，同时发挥江西大本营的优势等。2020年上半年，新力共斩获22幅优质地块，其中江西省占7块、粤港澳大湾区占1块、长江三角洲地区占12块。

　　可惜的是，陈凯上任半年后便于同年9月份辞职，新力控股实控人张园林重掌帅印。不过，陈凯的离任并未影响新力的步伐。克而瑞数据显示，2020年全年，新力实现全口径销售额1196.4亿元，达成千亿目标。

　　中骏集团在2020年奔赴千亿目标的道路上则少了些戏剧性。2018年初，过去颇为“佛系”的中骏提出了“2018年500亿、2019年800亿、2020年过千亿”的销售目标。同年，中骏总部迁至上海，此后便开启加速扩张模式。2017年-2019年间，中骏的销售额从332亿元狂奔至805亿元。

　　2020年12月20日，中骏发布官方信息显示，截至当日，其销售额突破1000亿元，超额完成全年业绩目标。另据克而瑞数据显示，2020年全年，其实现全口径销售额1015.2亿元。

　　与销售规模快速增长相对应的是中骏在土地市场的活跃。据安信证券数据，2017年中骏的拿地强度一度高达96.8%。事实上，2017年以来，中骏制造了多个“地王”。

　　2018年底，中骏以总价38.05亿元、楼面价3.91万元/平方米拿下厦门湖里区一幅地块，刷新了厦门地区的纪录；2019年11月，中骏再以59.4亿元、楼面价4.51万元/平方米成功竞得枋湖2019P01地块，刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录。

　　2020年4月，一家名为上海泰鸣的房企在厦门以103.55亿元竞得一宗地，成为当地历史上首个百亿地块，楼板价达到了4.93万元/平方米，成为厦门新总价和单价地王。尽管当时中骏极力否认与上海泰鸣的关系，但其2020年半年报中却出现了该地块的身影，中骏应占权益为65%。

　　值得一提的是，激进拿地的背后，中骏集团的杠杆水平也在提高。2020上半年，该公司短期有息负债占比45.5%，较2019年上升16.3个百分点，高于TOP 50房企中位数；现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.2倍，净负债率相比2019年末上升8.3个百分点至68.3%。

　　曾经低调的新希望地产也于2020年高调踏入了千亿房企阵营。据新希望地产方面披露，截至2020年12月24日，其年度销售额突破1000亿元，正式跨过规模门槛。

　　新希望地产并不是从一开始就着力于规模扩张的。早前，新希望集团董事长刘永好曾表示，公司的地产业务是被逼出来的，对地产并没有多少野心。2013年，新希望地产年销售额仅19亿元，全国布局5、6个城市。

　　情况在2014年开始发生转变。当年，年仅32岁的张明贵接任新希望地产总裁一职，带领公司步入快速发展期，2015年-2019年，新希望地产的全口径销售额从不足百亿元极速增长至735.9亿元，跻身行业TOP 50。

　　新希望地产在土地市场上亦挥金如土。中指院统计显示，新希望地产的拿地金额从2017年的178亿元增长至2019年的319亿元，排名也从48位晋升至28位。

　　与规模共同增长的还有新希望地产的负债规模。2019年，新希望地产的短期借款为2.04亿元，同比大幅上涨307.32%，总负债较2018年增长53.62%至838.68亿元。2020年上半年，该公司的短期借款继续攀升至6亿元，而总负债则增至966.28亿元。

　　2 “押宝”长三角

　　“千亿俱乐部”新会员中，不少企业选择持续深耕长三角地区，并从这片投资热土中收获较高的业绩支持。

　　今年新入千亿阵营的9张新面孔中，有多家企业从华东地区收获了突出的业绩支持。

　　总部位于珠海的房企华发股份2019年失约千亿目标之后，2020年初再提“三个千亿”目标，即集团营收、全口径销售额、房地产业务流量收入均突破千亿。

　　克而瑞数据显示，华发股份2020年实现全口径销售额1205亿元，位列行业第34名。

　　而在华发的千亿征程上，华东地区起到了不可忽视的作用。2017年至2019年间，华发股份分别实现签约销售金额310.17亿元、582亿元、922.73亿元，来自华东地区的销售额占比分别为19.45%、38.96%、40.66%，逐年提高。

　　2020年，华发股份继续加大对长三角地区的布局。据披露，2020年前三季度，华发获取土地总计容面积约为301.81万平方米，同比增长24.3%；从城市来看，除珠海外，其新增土储多位于上海、杭州等核心一二线城市，从区域分布来看，其新增土储中长三角地区占比高达67.4%。

　　另据中指院数据，2020年下半年，华发股份分别在上海闵行区、浦东新区、静安区拿下3宗地，溢价率分别为46.41%、32.71%、1.25%；其全年在上海拿地金额达到112亿元，仅次于香港置地、金地、招商蛇口。

　　2017年加速长三角城市群的布局、2018年明确深耕长三角地区，合景泰富对该区域的重点布局也有力地支撑了其近年来的千亿征程。

　　2018年，合景泰富共实现655亿元的预售额，其80个在售项目中，30%来自粤港澳大湾区，而有45%来自长三角区域；2019年，其实现预售额合计861亿元，118个在售项目中有43%来自长三角区域。

　　2020年，长三角区域持续发力。上半年，合景泰富实现预售额368亿元，120个在售项目中，按预售金额贡献划分，37%来自长三角区域，与来自粤港澳大湾区的贡献比例持平。同时，在合景泰富2020下半年推出约20个全新项目、1300亿元的可售货值中，粤港澳大湾区占比45%，长三角区域占比30%。

　　如今，在曾同为“华南五虎”的恒大、碧桂园、雅居乐、富力早已成为行业头部企业之时，合景泰富也终于在区域深耕的加持下，于2020年越过千亿门槛。

　　据合景泰富披露的销售简报，其2020年全年销售金额约1036.08亿元，顺利完成年初定下的1033亿元销售目标。

　　发轫于厦门的禹洲集团当前的基本盘便在长三角地区。2016年，禹洲集团将总部从福建迁至上海，并在此后的两年间在苏州、南京、上海、扬州等长三角城市发力，销售额也从2016年的232亿元增长到2019年的751亿元。

　　遭遇疫情侵袭的2020年，是禹洲集团实现2017年提出的“三年冲击千亿”战略目标的关键年。而与多家房企调低销售目标不同的是，禹洲坚持目标，其创始人、董事局主席林龙安多次表示，“2020年将实现千亿目标。”

　　所幸，2020年12月7日，禹洲集团发布公告称，累计合约销售突破1000亿元，正式跻身“千亿俱乐部”。

　　长三角区域为其做出了突出贡献。2020年上半年，在禹洲累计428.5亿元的销售额中，长三角区域的销售占比达到62.5%。在苏州市场，禹洲虽进驻不到3年时间，但单城销售突破了100亿元的销售规模。

　　3“迟到”的撞线

　　完成千亿销售额，对于房企来说是一个分水岭，也是一座里程碑。在困难重重的2020年，有房企经过多年的努力终于跨过了这道坎。

　　在冲击千亿的道路上，还有很多企业经过多次努力才最终达标。

　　克而瑞发布的榜单显示，2020年新入千亿的房企中，龙光集团以1497亿元的全口径销售额位列首位。但事实上，这份千亿“成绩单”晚到了一年。

　　2018年3月，龙光集团在2017年的业绩会上正式提出千亿目标。时任龙光集团首席财务官兼执行董事的赖卓斌在会上提及，“龙光的销售目标是2019年实现千亿元，2020年达到1500亿元。”

　　彼时，龙光集团处于高速扩张中。公开信息显示，2016年-2018年间，龙光集团的销售规模实现了从287.2亿元到718亿元的增长，年复合增长率为58%。

　　不过，龙光集团管理层在2019年选择降速，将全年业绩目标设定为权益销售850亿元。以此计，2019年，龙光集团完成权益合约销售额约915亿元，完成了全年销售目标的108%；但其全年实现合约销售额约960.2亿元，与千亿军团失之交臂。

　　2020年初，龙光集团将全年销售目标定为权益合约销售额1100亿元，较2019年权益额增长仅约20%。从以往表现来看，龙光集团2020年跨过千亿门槛在意料之中，但相较于其此前定下的目标，其增长仍是放缓的态势。

　　类似的戏码也在时代中国身上上演。2018年曾对外表示2019年或2020年会实现千亿的时代中国，也在过去的两年间经历了增长降速，推迟了千亿时间表。

　　在2019年初的业绩会上，时代中国为全年设定的业绩目标为750亿元，年增长率仅约为24%，远低于2018年45.5%的同比增幅。而2020年，时代中国设定的销售目标为823亿元，预期增速进一步降低至仅5%左右。

　　时代中国董事会主席兼行政总裁岑钊雄在2020年初时表示，“公司内部已经不把千亿作为重要目标，因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”

　　大幅调低的销售目标，对于时代中国来说并没有完成的难度。数据显示，时代中国2020年前11月就已实现销售额836亿元，超额完成年度目标。截至2020年12月31日，时代中国全年累计合同销售额约1003.81亿元，占据了千亿房企的最后一个名额。

　　然而，在规模终于突破千亿大关的同时，时代中国的负债也达到了新高。东财Choice数据显示，截至2020年上半年，公司负债总额达到1371.1亿元，较2019年末的1253.94亿元增长117.16亿元。同期短期借款攀升至253.67亿元，较2019年末的185.98亿元增长36.4%，资产负债率也于首次达到80.1%。